新政頻出，樓市有所回暖，開發(fā)商又要漲價了？有消息稱，部分房企開始傳達(dá)“漲價令”。從記者了解的情況來看，出于“消化庫存”和年度指標(biāo)等多方面原因，不僅現(xiàn)在，而且年底也不太可能出現(xiàn)大規(guī)模漲價現(xiàn)象。新盤持續(xù)打折促銷，還使得一些郊區(qū)新房和二手房價格倒掛，不少購房者看了二手房后選擇購買新房。

本月優(yōu)惠樓盤數(shù)量有所減少

上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心顯示，目前上海并沒有出現(xiàn)明顯的新盤大幅漲價的情況，而且大規(guī)模的優(yōu)惠促銷仍在繼續(xù)，只是較10月份有所減少。本月上海共有145個樓盤有優(yōu)惠，相較上月減少22個，較去年同期減少13個。有開發(fā)商取消了之前以價換量的促銷手段，或是本月打折優(yōu)惠樓盤數(shù)回落的關(guān)鍵原因。但在限購依然沒有放松的前提下，金融政策的調(diào)整并不足以使房地產(chǎn)市場全面回暖，目前，打折促銷依然是開發(fā)商吸引購房者、“消化”庫存的重要手段。

從10月份36個大中城市存銷比指標(biāo)來看，庫存壓力仍然較大、市場去化周期在15個月以上、市場基本面表現(xiàn)欠佳的城市仍然占到大多數(shù)，如杭州、寧波、大連等仍然面臨較大的“去庫存”壓力。而在上海，“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示，截至昨天，在售新房庫存仍然高達(dá)1276萬平方米。

此外，上市公司年報與銷售業(yè)績指標(biāo)等因素迫使房企繼續(xù)跑量，不可能出現(xiàn)大規(guī)模漲價，甚至為了完成年度銷售業(yè)績指標(biāo)，還可能繼續(xù)堅持優(yōu)惠促銷。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，今年至今，大多數(shù)品牌開發(fā)商業(yè)績完成率并不理想，又面對年底（上市公司年報）銷售業(yè)績指標(biāo)的壓力，對于大多數(shù)開發(fā)商來講，利用政策紅利的“窗口期”進(jìn)行跑量的策略并不會改變，開發(fā)商會使出渾身解數(shù)在今年最后2個月**限度跑量，扭轉(zhuǎn)大中城市今年樓市不給力的大勢。因此，第四季度要想出現(xiàn)樓市“翹尾”行情，房價就不可能出現(xiàn)大規(guī)模漲價現(xiàn)象。

“政策利好改變不了年內(nèi)大部分城市庫存較大的市場現(xiàn)狀。”張宏偉稱，大部分城市仍然有房價下行的壓力，即使當(dāng)前部分品牌房企傳出漲價，也是“有賊心沒有賊膽”，不敢真的馬上漲價，仍然維持小幅促銷、小幅優(yōu)惠平價策略。

新房打折后比周邊二手房便宜

持續(xù)的打折促銷使得一些新房甚至比周邊二手房還要便宜，特別是普通住宅新標(biāo)準(zhǔn)出臺后，松江、青浦、嘉定等外環(huán)外區(qū)域大批新盤邁入了普通住宅行列，稅收、房貸優(yōu)惠加上樓盤本身的優(yōu)惠措施，使得它們的吸引力明顯超過附近的二手房。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級研究員孫黎表示，外環(huán)外區(qū)域出現(xiàn)新房、二手房房價倒掛現(xiàn)象目前較為普遍，一方面是房企今年以價換量的結(jié)果，即使當(dāng)前銷售出現(xiàn)回暖，但出于完成年度銷售指標(biāo)的目的，房企仍堅持先“消化”庫存，提價意愿不強(qiáng)，房價上漲動力不足。另一方面，二手房業(yè)主在政策利好影響下，心態(tài)發(fā)生轉(zhuǎn)變，在價格的把控上變得主動和強(qiáng)勢，難有讓步的余地。如此，對于想出手但資金有限的剛需而購房者言，更愿意選擇性價比高的新房，客戶頻頻流失，導(dǎo)致二手房交易量明顯低于新房。

比如在嘉定安亭，在售新房的成交均價為1.5萬元—1.6萬元/平方米，且基本有折扣優(yōu)惠，如某熱銷新盤目前屬尾盤銷售，最高可以打86折，折后價不足1.5萬元/平方米，而且還靠近軌交，頗受剛需購房者青睞。而同區(qū)域次新房售價卻普遍在1.5萬元—1.7萬元/平方米，加上交易稅費(fèi)，價格已高于新房。即便如此，房東仍在縮小議價空間，區(qū)域內(nèi)總價在180萬元以內(nèi)的二手房，目前議價空間僅1萬元—3萬元，買賣雙方在價格上大多存在分歧，甚至為了幾千元最終沒能達(dá)成交易。(徐運(yùn))